„Sie legen keinen einzigen Euro aus eigener Tasche drauf: Die Miete zahlt den Kredit ab, der Staat schießt die Steuereinsparnis zu, und Sie lehnen sich entspannt zurück.“
Mit diesem Versprechen locken Strukturvertriebe, Social-Media-Immobilienberater und Callcenter seit Jahren eine große Anzahl an Kapitalanlegern in den Kauf überteuerter Vertriebsimmobilien. Das Narrativ der „Sorglos-Immobilie klingt verlockend: Eine Immobilie als Altersvorsorge aufzubauen, ohne das laufende Monatsbudget zu belasten.
In unserer Kanzleipraxis erleben wir jedoch täglich die Realität nach Ablauf der ersten Jahre: Die Zuzahlung steigt steil an, Mietgarantien kollabieren, Instandhaltungskosten brechen herein und der reale Verkehrswert der Immobilie liegt meilenweit unter der Kreditsumme.
In diesem Ratgeber decken wir die 5 gefährlichsten Denkfehler und Werbetricks unseriöser Vermittler auf – und zeigen Ihnen, welche juristischen Hebel Betroffenen zur Verfügung stehen.
Die 5 gefährlichsten Mythen der Immobilienvermittler
1. Mythos: „Die Miete deckt Kreditrate und Nebenkosten vollständig ab“
Die Realität:
Damit eine Immobilie sich tatsächlich von selbst trägt, müsste die Mietrendite die aktuellen Finanzierungszinsen, die Tilgung, die nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie eine nachhaltige Instandhaltungsrücklage komplett abdecken.
Unseriöse Vermittler arbeiten hier mit schöngerechneten Modellrechnungen:
Es wird mit utopisch hohen Mieten gerechnet, die am freien Markt nicht erzielbar sind.
Die nicht umlegbaren Hausgeldanteile und Verwaltergebühren werden schlicht unterschlagen oder minimal angesetzt.
Nach dem Ausfall von Mietgarantien oder dem Austritt aus sogenannten Mietpools bricht die Finanzierungskalkulation der Anleger in sich zusammen.
2. Mythos: „Das Rundum-Sorglos-Paket nimmt Ihnen 100 % der Arbeit ab“
Die Realität:
Um Käufern die Angst vor dem Vermieter-Dasein zu nehmen, schnüren Vermittler häufig „Verwaltungs- und Mietpool-Pakete“. Was als Service verkauft wird, erweist sich oft als finanzielle Knebelung:
Mietpools verteilen Mieteinnahmen und Leerstandsrisiken auf alle Eigentümer eines Gebäudes. Steht ein Großteil der Wohnungen im Objekt leer (z. B. wegen Sanierungsstau), sinkt die Auszahlung für alle Anleger rapide.
Verwalter-Verflechtungen: Nicht selten gehören Mietpool-Betreiber, Verwalter und Vertrieb zum selben Firmennetzwerk. Das Ziel ist oft nicht die Erhaltung der Immobilie, sondern das Abschöpfen von Verwaltungsgebühren.
3. Mythos: „Die massive Steuereinsparnis finanziert Ihren Eigenanteil“
Die Realität:
Das Steuerspar-Argument (insbesondere bei Denkmal-Immobilien nach § 7i EStG oder Sonderabschreibungen) ist der Hebel, mit dem hohe Kaufpreise psychologisch kaschiert werden.
Der Denkfehler: Eine Steuereinsparnis entsteht nur, wenn zuvor hohe Kosten oder Sonderabschreibungen anfallen. Ein Investment, das sich nur über die Steuer rechnet, ist ökonomisch auf Sand gebaut.
Das Risiko: Ändert sich Ihre persönliche Lebenssituation (z. B. Jobwechsel, Elternzeit, Renteneintritt), sinkt Ihr persönlicher Steuersatz – und die kalkulierte „Steuer-Rückerstattung“ schrumpft drastisch zusammen. Die Bank verlangt ihre Kreditrate jedoch unverändert weiter.
4. Mythos: „Die finanzierende Bank hat das Objekt geprüft – der Preis ist sicher“
Die Realität:
Ein weit verbreiteter Irrtum unter Anlegern lautet: „Wenn die Bank 200.000 Euro Kredit bewilligt, muss die Wohnung auch 200.000 Euro wert sein.“
Das stimmt so nicht. Die internen Einwertungen der Banken dienen primär der eigenen Risikoabsicherung, nicht dem Verbraucherschutz des Anlegers.
5. Mythos: „In 10 Jahren verkaufen Sie steuerfrei mit sattem Gewinn“
Die Realität:
Vermittler versprechen gerne, dass die Immobilie nach der 10-jährigen Spekulationsfrist mit massivem Wertzuwachs verkauft werden kann, um Restschulden auf einen Schlag zu tilgen.
Wer jedoch eine überteuerte Vertriebsimmobilie gekauft hat (bei der oft 20 bis 40 % des Kaufpreises reine Vertriebsprovisionen und Aufschläge waren), stellt nach 10 Jahren schockiert fest: Der Marktwert der Immobilie reicht nicht einmal aus, um die verbliebene Restschuld bei der Bank abzulösen. Der erhoffte Gewinn verwandelt sich in eine Verlustfalle.
Wann liegt eine rechtswidrige Falschberatung vor?
Wenn Sie feststellen, dass Ihre Immobilie weit entfernt von der versprochenen „Selbsttragfähigkeit“ ist, sollten Sie prüfen lassen, ob im Verkaufs- und Beratungsgespräch Aufklärungspflichten verletzt wurden.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Beratung unter anderem dann fehlerhaft und schadenersatzbegründend, wenn:
Mieterträge und Kosten falsch dargestellt wurden: Das Schönrechnen von Mieten oder das Verschweigen des realen Leerstandsrisikos ist unzulässig.
Innenprovisionen verschwiegen wurden: Echte Vertriebsprovisionen über 15 %, die im Kaufpreis versteckt wurden, müssen offengelegt werden.
Risiken von Kombimodellen/Mietpools verharmlost wurden: Anleger müssen transparent über das Risiko von Nachschusspflichten und Deckungslücken aufgeklärt werden.
Institutionalisiertes Zusammenwirken vorliegt: Hat die finanzierende Bank eng und systematisch mit dem Vertrieb zusammengearbeitet, muss sie sich die Fehler des Vermittlers zurechnen lassen (BGH-Grundsatzurteil).
Fazit & Handlungsempfehlung für betroffene Anleger
Eine Immobilie, die als „Sorglos-Konzept“ verkauft wurde, sich aber zur monatlichen Belastung entwickelt, müssen Sie nicht kampflos hinnehmen. In vielen Fällen bestehen rechtliche Ansatzpunkte, um den Kauf- und Darlehensvertrag rückabzuwickeln, Schadensersatz durchzusetzen oder von der Restschuld freigestellt zu werden.
So sollten Sie jetzt vorgehen:
Unterlagen sichern: Bewahren Sie alle alten Berechnungsbeispiele, Prospekte, E-Mails und Gesprächsnotizen aus der Verkaufsphase sorgfältig auf.
Keine übereilten Notverkäufe: Ein unüberlegter Verkauf unter Marktwert fixiert den finanziellen Schaden dauerhaft und erschwert die rechtliche Durchsetzung.
Verträge juristisch prüfen lassen: Lassen Sie durch eine spezialisierte Kanzlei prüfen, ob Aufklärungsmängel oder Sittenwidrigkeit vorliegen und ob die finanzierende Bank in Haftung genommen werden kann.
Haben Sie eine Schrottimmobilie erworben?
Nutzen Sie unseren kostenfreien Online-Check auf unserer Hauptseite. In nur zwei Minuten erfassen wir die Eckdaten Ihres Falles und nehmen eine erste händische Einschätzung vor.
Jetzt kostenfreie Erstprüfung auf schrottimmobilie-rettung.de starten
