Viele Menschen, die in den vergangenen Jahren eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben haben, stehen heute vor einem finanziellen Scherbenhaufen. Hohe monatliche Zuzahlungen, unbewohnbare oder unvermietbare Objekte und dramatische Wertverluste prägen die Realität.
In unseren Kanzleigesprächen hören wir fast immer dieselben Sätze, wenn Betroffene schildern, wie sie zum Kauf überredet wurden. Wir von der Kanzlei HP&C stellen die fünf gefährlichsten Werbeversprechen unseriöser Vermittler-Netzwerke der rechtlichen Realität gegenüber – und zeigen, wie Sie Ihr Geld zurückholen können.
1. „Das Investment kostet Sie keinen Cent – es trägt sich von selbst!“
Die Vertriebs-Masche: Vermittler locken häufig mit Modellrechnungen in schicken PDF-Präsentationen oder Excel-Tabellen. Es wird vorgerechnet, dass Mieteinnahmen und Steuervorteile die monatliche Kreditrate vollständig decken.
Die juristische Realität:
Diese Rechnungen sind in der Praxis fast immer geschönt oder schlicht erlogen. Oft werden astronomische Mietpreise kalkuliert, die am realen Markt – wie etwa in Hotspots wie Chemnitz oder Teilen des Ruhrgebiets – niemals erzielt werden können. Fällt die Miete aus oder steigen die Zinsen, bricht das Kartenhaus zusammen.
Werden Ihnen im Verkaufsgespräch falsche Zahlen vorgelegt, liegt eine haftungsbegründende Falschberatung vor.
2. „Nutzen Sie die Denkmalschutz-AfA, um extrem Steuern zu sparen!“
Die Vertriebs-Masche: Das Thema Steuern sparen zieht bei Privatanlegern besonders stark. Überteuerte Altbauten oder sanierungsbedürftige Denkmalschutz-Objekte werden als ultimatives Instrument beworben, um dem Finanzamt Geld abzuluchsen.
Die juristische Realität:
Ein Steuervorteil bringt nichts, wenn die Immobilie selbst völlig überteuert eingekauft wurde. Viele Käufer – wie etwa im Skandal um die German Property Group / Dolphin Trust – mussten feststellen, dass die versprochenen Sanierungen wohl niemals stattfanden
Ohne reale Sanierung gibt es auch keine Sonder-AfA. Die steuerliche Enttäuschung kommt dann Jahre später mit der Betriebsprüfung.
3. „Rundum-sorglos-Paket mit garantierter Miete!“
Die Vertriebs-Masche: Um letzte Zweifel auszuräumen, bieten Vertriebe sogenannte „Mietpools“ oder zeitlich begrenzte Mietgarantien an. Dem Anleger wird vermittelt: Egal was passiert, Ihre Miete ist sicher.
Die juristische Realität:
Mietgarantien halten oft nur so lange, wie der Vertrieb existiert. Geht die Garantiegesellschaft pleite, stehen Käufer plötzlich ohne Mieteinnahmen da, müssen die Immobilie selbst verwalten und bleiben auf den vollen Kreditkosten sitzen. Ein solches „Sorglos-Paket“ entpuppt sich im Rückblick oft als reine Beruhigungspille, um den Verkauf abzuschließen.
4. „Social-Media-Finanztipp: In 10 Jahren steuerfrei verkaufen!“
Die Vertriebs-Masche: Bescheidene Renditen auf dem Sparbuch werden in sozialen Netzwerken schlechtgredet. Finanzinfluencer und Online-Vermittler versprechen den schnellen Vermögensaufbau und einen garantierten Wertzuwachs nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.
Die juristische Realität:
Der deutsche Immobilienmarkt kennt keine Einbahnstraße nach oben – erst recht nicht bei Schrottimmobilien. Wenn der Kaufpreis beim Erwerb bereits doppelt so hoch war wie der tatsächliche Verkehrswert, ist ein gewinnbringender Verkauf nach 10 Jahren ausgeschlossen. Liegt der Kaufpreis eklatant über dem Marktwert, spricht das Gesetz von Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB). Der Vertrag kann komplett nichtig sein.
5. „Die Bank hat das Objekt geprüft – da kann nichts schiefgehen!“
Die Vertriebs-Masche: Wenn die finanzierende Bank den Kredit bewilligt, wiegt das Käufer in trügerischer Sicherheit. Schließlich prüft eine Bank doch den Wert der Immobilie vor der Kreditvergabe, oder?
Die juristische Realität:
Das ist einer der größten Irrtümer überhaupt. Banken prüfen bei Massenfinanzierungen primär die Bonität des Käufers (also Ihr Gehalt), nicht zwingend den realen Wert der einzelnen Wohnung.
Hier liegt jedoch Ihre größte Chance: Hat die Bank über Jahre hinweg eng und systematisch mit einem unseriösen Vertrieb zusammengearbeitet, nimmt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein institutionalisiertes Zusammenwirken an. Ist diese Verflechtung nachweisbar, muss die Bank den Darlehensvertrag rückabwickeln!
Was Sie jetzt tun können: Lassen Sie Ihre Verträge prüfen
Wenn Sie eines oder mehrere dieser Werbeversprechen im Verkaufsgespräch zu hören bekommen haben, stehen die Chancen gut, dass auch Ihr Vertrag rechtlich angreifbar ist.
Lassen Sie sich nicht von Verjährungsfristen abschrecken: Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt in der Regel erst in dem Jahr zu laufen, in dem Sie sichere Kenntnis von der Falschberatung oder der Wertlosigkeit der Immobilie erlangt haben.
Wir von der Kanzlei HP&C analysieren Ihre Situation händisch und individuell. Wir prüfen Ihre Kauf- und Darlehensverträge und zeigen Ihnen auf, wie Sie sich von der Schuldenlast befreien können.
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